本文摘要：所谓法拍房，就是法院拍卖房产的简称，法院强制执行拍卖的衡宇。那么，法拍房究竟离你有多远呢？克日，记者走进兰山区人民法院，详细相识法拍房的拍卖流程及注意事项，见证了法拍房的拍卖之路。凭据该法院产业处置流程，查封产业、产业观察、网络拍卖变卖、变价款分配等，法拍房才气真正成为买受人所有。 其中，起拍价不低于评估价的70%，网络司法变卖期为60天，而标的物转让挂号手续由买受人自行管理，所涉及的一切税、费及其可能存在的用度，需由买受人负担的，应另行支付。

所谓法拍房，就是法院拍卖房产的简称，法院强制执行拍卖的衡宇。那么，法拍房究竟离你有多远呢？克日，记者走进兰山区人民法院，详细相识法拍房的拍卖流程及注意事项，见证了法拍房的拍卖之路。凭据该法院产业处置流程，查封产业、产业观察、网络拍卖变卖、变价款分配等，法拍房才气真正成为买受人所有。

其中，起拍价不低于评估价的70%，网络司法变卖期为60天，而标的物转让挂号手续由买受人自行管理，所涉及的一切税、费及其可能存在的用度，需由买受人负担的，应另行支付。法拍房变价款分配后拍卖乐成所谓法拍房，就是法院拍卖房产的简称，法院强制执行拍卖的衡宇。当债务人（业主）无力推行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由种种司法法式向法院申请强制执行，将债务人名下衡宇拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

而司法拍卖是指人民法院在民事案件中强制执行法式中，按法式自动举行或委托拍卖公司公然处置惩罚债务人的产业，以清偿债权人债权。记者从临沂市兰山区人民法院获悉，该法院执行三团队卖力人管晓蒙法官总结出了产业处置“九步曲”，查封产业、取得产业处置处、产业观察、清除障碍、确定产业处置参考价、网络拍卖变卖，确权并过户、产业交付、变价款分配。兰山法院事情人员正在清房。

其中，产业观察主要涉及权属情况、首查封情况、占有使用情况执行笔录、限期推行通知书；清除障碍主要涉及限期搬迁通知书、停水停电协助执行通知书；确定产业处置参考价主要涉及议价执行笔录、议价合议庭笔录、询价通知书、定向询价通知书、委托评估通知书、评价效果见告书、送达评估陈诉；网络拍卖变卖主要涉及拍卖裁定书、拍卖通告、拍卖通知书、拍卖合议庭笔录。一旦产业进入法院执行阶段，如那边置就要经由这“九步曲”才气终结，买受人拍卖乐成后，法拍房履历变价款分配后，才气真正实现拍卖乐成。

2.起拍价不低于评估价的70%从临沂市兰山区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上可以看到，共有2173个拍卖通告，上拍次数2600次。其中，涉及住宅用房、商业用房、工业用房居多。价钱从是十几万元、几十万元到几百万元、几千万元不等。据大略统计，正在举行拍卖的有2处房产，即将开始拍卖的有50余处房产，而已经竣事拍卖的有近2000处房产。

据相识，被拍卖的房产经由中介机构评估后，评估价将作为一个权衡尺度，起拍价不低于评估价的70%，保证金不高于起拍价的20%。以兰山区兰亭水岸1号楼一处房产为例，评估价为195.4561万元，起拍价为160万元，保证金为16万元，而加价幅度为2000元，竞价周期为1天，延时周期5分钟。现在，正在举行拍卖的有两处房产，其中一处是兰山区枣园镇大桥村一处农村房产，正处于变卖期，变卖价为36万元。

凭据竞价规则，至少一人报名且出价不低于变卖价方可成交，而变卖周期内，一旦有人出价，变卖即进入24小时竞价倒计时。据相识，该房产首次拍卖未乐成，又进入第二次拍卖再次失败，因而进入变卖期。据先容，如果在变卖期内产业仍旧不能拍卖乐成，那么该房产将被义务抵债，倘若申请人差别意或该房产无法义务抵债，法院将对该房产举行解封，重新寻找产业线索。“从多年的办案履历来看，重新寻找产业线索的案例并不多见，在首次拍卖历程中，大部门房产都能够拍卖乐成。

”管晓蒙告诉记者，少数案件涉及的拍卖房产会进入第二次拍卖甚至第三次拍卖历程。3.网络司法变卖期为60天一旦房产进入拍卖法式，网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价到场竞买，竞价竣事前5分钟内如有人出价，则系统自动向延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）据先容，竞买人报名到场变卖时，网拍系统将通过竞买人支付宝账户冻结相应资金作为应缴的变卖预缴款，变卖竣事后未能竞得者冻结的变卖预缴款自动解冻退回，冻结期间不计利息。标的物竞得者原冻结的变卖预缴款自动转入法院指定账户。

“如果成交价即是变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，横跨部门的变卖余款请在变卖竣事后七日内缴纳，可通过银行付款或者支付宝网上支付，详细请咨询法院。”管晓蒙说，司法变卖因标的物自己价值，其变卖预缴款、成交价钱相对较高的。竞买人到场竞拍，支付变卖预缴款及余款可能会遇到当天限额无法支付的情况，请竞买人凭据自身情况选择网上充值银行。

依照法释《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》，竞买人乐成竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖/变卖网络竞价乐成确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。值得提醒的是，竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读发院公布的变卖须知。管晓蒙称，买受人逾期未支付拍卖款或未管理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。

重新拍卖时，原买受人不得到场竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。

重新拍卖时，原买受人不得到场竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还；依次用于支付拍卖发生的用度损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖产业相关的被执行人的债务；保证金不足以充抵重新拍卖价与原拍卖价的差价的，原买受人应另行负担赔偿责任。4.买受人负担税费及可能存在的用度经由前期的准备事情，进入执行阶段的产业将宣布拍卖通告。

据先容，拍卖通告将标明拍卖时间，拍卖标的，咨询、展示看样的时间与方式、拍卖方式等信息。值得特别提醒的是，标的物以实物现状为准，有意愿者可亲自实地看样，而法院不负担标的瑕疵保证，如果未看样的竞买人视为对本标的实物现状简直认，责任自负。“拍卖标的以现状举行拍卖，其外观、结构、牢固装修及内在质量以移交时的现状为准，而房地产的实际面积以过户时挂号机关确定为准。

”管晓蒙先容，拍卖人对衡宇外观、质量问题、结构调整、牢固装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行负担相关责任，由此发生的问题也不影响拍卖成交效果及成交价钱。如有衡宇结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门相识能否管理过户手续；须修复的相关用度由买受人负担。

而车辆以拍卖时现状为准，建议竞买人参拍前自行相识标的情况，观察是否存在瑕疵，认真研究检察所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状简直认，慎重决议竞买行为，竞买人一旦作出竞买决议，即讲明已完全相识，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。据先容，标的物转让挂号手续由买受人自行管理，所涉及的税、费及其可能存在的用度，而需由买受人负担的，应另行支付。涉及房产的自行清房，被执行人及其他占用人拒不腾退的，可申请人民法院强制执行，经人民法院穷尽强制执行法式，仍不能交付的，买受人应风险自负。管晓蒙称，产业被拍卖前，法院会进入观察阶段，对产业的详细信息举行核查，并委托中介机构举行实地丈量、观察。

以房产拍卖为例，拍卖标的的四至、总修建面积、产权信息等一一标明。拍卖方式主要接纳设有保留价的增加拍卖方式，保留价即是起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价方可成交。与标的物有利害关系的当事人可到场竞拍。

另外，承租人拥有优先购置权，如果承租人应于收到拍卖通告后7日内向法院申报权利，否则视为同意去租拍卖，成交后应立刻退出涉案场所。如果承租人申报权利的，法院将另行决议是否去租拍卖或带租拍卖。而承租人、共有人申请优先购置权的，应在拍卖开始的5日前到法院申办优先购置挂号手续，逾期视为放弃优先购置权。

相关链接：法拍房买房注意事项1.实地看样房产标的情况以实际现状为准（包罗但不限于地理位置、衡宇结构及隶属设施、衡宇实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区情况等），请务必实地看样，详细相识。2.腾房有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不卖力清腾衡宇，执法结果自行肩负。3.租赁如衡宇有租赁则过户后租赁并不自然排除，如衡宇存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然排除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。

如果需要排除有效租赁、变换租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要负担分外用度等。4.税费房产过户税费可能因衡宇用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（小我私家或企业）、衡宇面积和买方拥有房产数量、衡宇生意业务年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及负担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等用度，需竞买人自行相识由谁来负担，逐一核实确认。

5.土地性质如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需分外申请政府审批同意并分外缴纳土地出让金。6.限购在有限购政策都会，如竞买人不切合限购政策要求，则可能无法过户。

现在部门都会即便有限购政策，通过司法拍卖购置却不受限购政策影响，现在我们相识到的政策是：北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策；嘉兴地域外地户口需遵循当地限购政策（仅供参考，详细还以当地房管局政策为准）。7.抵押部门都会房产如抵押未排除则无法过户，请务必提前核实排除抵押及过户流程。

相关新闻：山东、上海两地法院联动异地清房不再难克日，兰山法院执行干警远赴上海清理被执行人房产一套，有力维护了被执行人和衡宇买受人利益。在申请执行人季某某与被执行人孙某某等乞贷条约纠纷一案中，兰山法院依法公然拍卖了被执行人位于上海市黄浦区的房产一套，但因被执行人占据该房产拒不交付买受人，该院决议强制腾房。思量到异地强制腾房难度较大，执行法官刘进及其团队成员做足了预案，并提前通过执行指挥治理平台发送协助函，请求上海黄浦法院予以协助。

因涉案衡宇系被执行人唯一住房，执行法官到上海后首先为其选定了暂时安置衡宇。7月2日一早，该院执行干警在黄浦法院的协助配合下，开始腾房事情。

因被执行人母子仍居家中，房内家具家电等物品较多，干警们放弃午休时间，顾不上吃午饭，一边做好对被执行人母子的释法明理事情，一边按部就班对房内物品挂号造册。经由耐心劝导，被执行人母子同意前往事先准备的暂时安置衡宇居住，腾房事情的最大障碍得以化解。

经由一整天的打包、清点、搬迁，衡宇交付到买受人手中时，已是当晚9点30分。此次异地清房，由于预案充实、措施恰当，合理掌握了执行尺度，并获得了当地法院的鼎力大举支持，现场秩序全程可控，有力维护了申请执行人、买受人的正当权利，取得了良好的社会效果。近年来，兰山法院依法加速案涉产业的评估、拍卖法式，提高产业处置效率，强力压缩“老赖”的生存空间。

腾房事情一直是执行事情的难点，此次异地腾房，彰显了兰山法院攻击“老赖”的信心与刻意，对“老赖”形成强力震慑，维护了司法权威和尊严，掩护了竞买人的正当权益。临报融媒记者 庞尊利 实习生 王韵涵。

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